Con más de 4.000 millones de euros de inversión acumulada desde 2022 según datos de Savills, y un flujo constante de operaciones institucionales en lo que va de 2026 —desde la inyección de 1.200 millones de Bain Capital junto a Momentum, hasta la alianza de Bestinver con SmartRental—, el Flex Living se ha consolidado como el destino predilecto del capital.
Dos de los protagonistas de esta revolución silenciosa son Alejandro Schuvaks, cofundador de la gestora Argis, e Ignacio Pareja, CEO de Momentum Real Estate, dos gestoras que han pasado por los micrófonos de A Golpe de Ladrillo.
Mientras el grueso del capital institucional apostaba con fervor por la promoción de vivienda destinada al alquiler tradicional, conocida en el sector como Build to Rent, un puñado de gestoras decidió salirse de la corriente. Una lectura anticipada del mercado que acabó marcando la diferencia.
«Nosotros predijimos la muerte del residencial Build to Rent en 2021, cuando todo el mercado se estaba metiendo ahí», explica Schuvaks. «Tomamos la decisión estratégica de no entrar en ese sector, y el tiempo nos dio la razón con la llegada de la Ley de Vivienda».
El giro regulatorio y la intervención de los precios del alquiler tradicional acabaron por dar la puntilla al modelo, empujando a los inversores hacia el formato flexible en suelo terciario.
Pareja, desde Momentum, matiza el diagnóstico sin contradecirlo: «Lo que hemos vivido es que el Build to Sell ha derrotado al Build to Rent en la competencia por comprar suelos o activos terminados. No se puede competir con la presión que hay en la promoción para venta».
No obstante, el directivo señala que el modelo ha encontrado un refugio en los marcos de colaboración público-privada. «El decreto 3/24 de la Comunidad de Madrid ha permitido que en zonas como Valdebebas, de los 300.000 metros habilitados, prácticamente estén agotados a día de hoy, y la mayor parte son institucionales haciendo Build to Rent«.
La clave, según Pareja, es blindar el modelo frente a la presión del mercado libre: «Si sin marcos legales que protejan al Build to Rent del Build to Sell, el BTS se lo come. Tienes que crear entornos en los que no se puede vender».
La evolución interna del sector también ha seguido su propio proceso de maduración. Momentum arrancó su andadura en el Flex Living cuando el concepto apenas tenía nombre en España.
«En el 19-20 cuando empezamos a verlo, lo llamábamos service apartments«, recuerda Pareja. «Buscábamos formas innovadoras de mejorar el acceso al alojamiento temporal para una demanda que no tenía oferta adecuada: trabajadores de proyectos, personas en medio de una reforma, recién llegados a una ciudad, gente que se divorcia…».
Lo que empezó como una demanda acotada resultó ser mucho mayor de lo esperado. «Pensábamos que era X y ha resultado ser 100X», admite el CEO de Momentum. «Tenemos desde jubilados que pasan tres meses en la ciudad, hasta nómadas digitales que se mueven de ciudad en ciudad. Hay muchísimas realidades que no tenían una oferta adecuada».
En Argis, el camino pasó por abandonar el coliving puro. «En 2018 empezamos alquilando habitaciones, pero nos dimos cuenta de que era inescalable por los problemas de convivencia. Mezclar perfiles distintos con cocinas compartidas generaba fricciones», explica Schuvaks, que optó por evolucionar hacia el Flex Living bajo licencias de hospedaje o apartahotel: unidades individuales más pequeñas pero totalmente privadas, gestionables a escala bajo marcas como Flipco.
Ambos directivos coinciden en señalar el suelo como el principal obstáculo del sector. «Desarrollar suelo residencial desde cero en España puede tardar fácilmente 18 años», advierte Schuvaks. Por eso Argis ha hecho de la reconversión de oficinas obsoletas su seña de identidad: «Es la única manera real de hacer obra nueva en zonas urbanas consolidadas donde ya no quedan solares».
La ventaja del Flex Living frente al residencial es precisamente su capacidad de operar en suelo terciario, históricamente más barato y abundante. «Hasta hace unos años, la diferencia entre el valor de un suelo terciario y uno residencial era de uno a tres», recuerda Pareja. «Acceder a suelo más barato te facilita tener un coste más bajo y un ticket más asequible para el consumidor».
El boom no se explica tampoco sin el contexto macroeconómico. España es hoy el destino favorito del capital inmobiliario internacional. «Te sorprendería lo fácil que es atraer inversores», reconoce Pareja. «La previsión de la OCDE sitúa el crecimiento de España en 2026 en el 2,2%, frente al 0,9% de la eurozona. Somos el foco de interés de inversores de todo el mundo. Lo que faltan son proyectos rentables, no capital».
Para Momentum, esta confluencia de factores se ha traducido en un acuerdo de referencia: una alianza con Bain Capital por 1.200 millones de euros para invertir en Flex Living en España, la operación más significativa del segmento hasta la fecha.
Argis invierte 250 millones
Argis, por su parte, ha abierto Flipco Retiro, su primer activo de Flex Living en el centro de la capital, ocupando las antiguas oficinas centrales de Metro de Madrid en el barrio de Pacífico, junto al parque del Retiro, con una inversión de 39 millones de euros.
Flipco Retiro no es un proyecto aislado: la gestora tiene actualmente tres proyectos de flex living en desarrollo en Madrid capital, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos, que suman un total de 1.119 unidades, respaldados por su segundo fondo de inversión, Argis Living Fund II, dotado con 250 millones de euros.
En este entorno, quien mueve más rápido el capital gana. «Nosotros venimos del Excel, no del ladrillo», sentencia Schuvaks. La integración vertical del equipo de Argis, con arquitectos trabajando en paralelo a la due diligence de cada activo, les permite reducir los plazos de desarrollo a la mitad.
«Al pasar de cuatro a dos años, conseguimos ofrecer la misma tasa interna de rentabilidad al inversor vendiendo el producto final más barato. La velocidad en este negocio es absolutamente crítica».
El Flex Living ha dejado de ser una apuesta alternativa para convertirse en el eje central de la inversión inmobiliaria institucional en España. La pregunta ya no es si el modelo funciona. La pregunta es quién llega antes al siguiente edificio de oficinas vacío.
Fuente: https://www.economiadigital.es/empresas/argis-momentum-flex-living.html
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